פסק-דין בתיק ה"פ 9753-06-11

עניינה של התובעת הוא בשאלת תוקפה של הודעת ביטול עסקת מכר דירה, שניתנה על ידי המשיבות (המוכרות) למבקשים (הרוכשים).

עסקינן בהודעת ביטול שנייה. זאת לאחר שבהליך קודם שהתנהל בין הצדדים, נקבע שהודעת ביטול קודמת ניתנה שלא כדין וכי העסקה בתוקף ומחייבת את הצדדים לה.

הרקע לתובענה וטענות הצדדים

1.         המשיבות, פרויקט אורנים בע"מ ואלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן ביחד: "המשיבות") הן היזמות של פרויקט בנייה יוקרתי הנושא את השם 1-SEA ומשלב דירות מגורים עם בית מלון. זה הולך ומוקם על ידן על חלקה 188 בגוש 6916, בין הרחובות הרברט סמואל, הירקון, זרובבל ועזרא הסופר בתל אביב (להלן: "הפרויקט").

ביום 3.4.06 חתמו המבקשים, בני הזוג מר יעקב רוזנברג וגב' שושנה רוזנברג (יעקב רוזנברג יכונה להלן: "רוזנברג"; וביחד עם שושנה רוזנברג יכונו להלן: "המבקשים") על כתב הצעה לרכישת דירת מגורים בפרויקט (להלן: "הדירה"). מדובר ב"הצעה בלתי חוזרת" בנוסח שהוכן על ידי המשיבות (להלן: "ההצעה", צורפה כנספח 2 לתובענה).

ההצעה כוללת, בין היתר, תיאור תמציתי של הפרויקט וכן תיאור הדירה והתייחסות להצמדות לה. התמורה בגין הדירה נקבעה בסכום של 2,250,000$ וכן נמצא בהצעה לוח תשלומים מפורט, שנים עשר תשלומים במספר. נאמר שהראשון שבהם בשיעור 5% יופקד במעמד הגשת ההצעה בנאמנות אצל פרקליטת המשיבות (להלן: "דמי הרצינות"), ואילו 5% נוספים ישולמו במעמד חתימת חוזה מפורט והסכם ניהול (להלן: "יתרת התשלום הראשון"). ההצעה אושרה על ידי המשיבות בהודעת קיבול מיום 5.4.06 (להלן: "הודעת הקיבול", צורפה כנספח 3 לתובענה).

ביום 26.5.06 רוזנברג קיבל לידיו מאת מנהל המכירות של הפרויקט נוסח של חוזה מכר הדירה, מפרט טכני והסכם ניהול הפרויקט (עותק ממסמכים אלה צורף כנספחים 4 ו-5 לתובענה, להלן ביחד: "החוזה המפורט"). יצוין כבר כעת כי בנספח התשלומים של החוזה המפורט נאמר כי במועד חתימתו ישולם שיעור של 10% מתמורת הדירה - קרי: "דמי הרצינות" (5%) בתוספת "יתרת התשלום הראשון" (5%), כהגדרתם לעיל.

2.         ביום 21.6.06 וטרם שנחתם החוזה המפורט, קיבלו המבקשים במפתיע הודעה מאת המשיבות שהוכתרה "הודעה על ביטול ההסכם שנכרת עם קיבול הצעתך לרכוש דירות (צ"ל: דירה - ע.ב.) מגורים בפרויקט 1-SEA (להלן: "הודעת הביטול הראשונה", צורפה כנספח 6 לתובענה). כבר למחרת השיב רוזנברג למשיבות כי הוא מתנגד בתוקף להודעת הביטול  כאמור (מכתבו צורף כנספח 7 לתובענה). משעמדו המשיבות על ביטול ההתקשרות, ביום 28.6.06 הגישו המבקשים תובענה בתיק ה"פ 826/06 (להלן: "התובענה הקודמת"), שבה עתרו לאכיפת ההתקשרות שבין הצדדים.

התובענה הקודמת אף היא נדונה בפניי; ובפסק דין מנומק שניתן על ידי ביום 19.3.09 לאחר שמיעת הוכחות, נתקבלה התביעה (להלן: "פסק הדין הקודם" צורף כנספח 1א לתובענה). במסגרת פסק הדין הקודם נקבע, בין היתר, כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב למכירת הדירה על דרך ההצעה והודעת הקיבול (להלן: "ההסכם", כפי שהוגדר גם במסגרת פסק הדין הקודם). עוד נקבע כי הודעת הביטול הראשונה ניתנה שלא כדין ובחוסר תום לב. לבסוף נקבע: "המסקנה העולה מכל האמור היא שהמשיבות ביטלו שלא כדין את ההסכם שנכרת בינן לבין המבקשים למכירת הדירה. הסכם זה הינו בתוקף ומחייב את הצדדים, ומשכך בתוך 30 יום יחתמו גם על החוזה המפורט". כן חוייבו המשיבות בתשלום הוצאות למבקשים.

המשיבות שלא השלימו עם פסק הדין הקודם ערערו עליו (ע"א 3893/09, להלן: "הערעור"). בפסק דין מיום 28.4.11 אימץ בית המשפט העליון את פסק הדין הקודם ודחה את הערעור תוך חיוב המשיבות דכאן בהוצאות. משכך, פסק הדין הקודם היה לפסק דין חלוט (פסק הדין בערעור צורף כנספח 1ב לתובענה).

3.         בין לבין, התנהלה התכתבות ענפה בין ב"כ הצדדים בהתייחס לביצוע פסק הדין הקודם וחתימה על החוזה המפורט, שבמהלכה נתגלעו מחלוקות בין הצדדים כפי שעוד יפורט. לטענת המבקשים, בעוד שהם ביקשו לקיים את פסק הדין הקודם ולחתום על החוזה המפורט, פעלו המשיבות לסכל את ביצוע פסק הדין והכל כדי להשיג תמורה גבוהה יותר בגין הדירה מזו שעליה סוכם עם המבקשים. המשיבות מכחישות את המיוחס להן וטוענות מצידן כי המבקשים הם שלא קיימו אחר פסק הדין הקודם; ועל רקע זה, לטענתן, ביום 8.11.09 חזרו המשיבות (באמצעות בא-כוחן) ושלחו הודעת ביטול למבקשים (באמצעות בא-כוחם), בזו הלשון:

"מרשותיי, פרויקט אורנים בע"מ ואלקטרה נדל"ן בע"מ, נותנות בזה למרשיך, מר יעקב רוזנברג והגב' שושנה רוזנברג, הודעה על ביטול החוזה שנאכף עליהן בפסק הדין שניתן, בבית המשפט המחוזי בת"א, ביום 19.3.09, בתום הדיון בה"פ 826/06, עקב הפרתו במחדלם המתמשך לקיים את הוראות החוזה ולשלם למרשותיי את התשלום החל עליהם, חרף כל הארכות שניתנו על ידי מרשותיי למרשיך, לתיקון ההפרה (ההארכה, האחרונה, לתיקון ההפרה, ניתנה במכתבי מיום 18.10.09, שהתקבל במשרדך, לכל המאוחר, ביום 21.10.09)". (להלן: "הודעת הביטול השנייה", צורפה כנספח 21 לתובענה. יצוין כי ריבוי הפסיקים הוא במקור).

לטענת המבקשים גם הודעת הביטול השנייה, כמו זו הראשונה, ניתנה שלא כדין. על רקע זה, ומשעמדו המשיבות על הודעת הביטול השנייה (ראו נספחים כו ו-וכז לתשובה לתובענה) הוגשה התובענה דנן. בה נתבקש בית המשפט להצהיר כי הודעת הביטול השנייה היא בטלה ומבוטלת; וכן לשוב ולחייב את המשיבות לחתום על החוזה המפורט.

בתמיכה לתובענה ניתן תצהירו של רוזנברג; ובתמיכה לתשובה לתובענה ניתן תצהירו של מר מנחם אורן, מנהל המשיבה 1 (להלן: "אורן"(. המצהירים נחקרו על תצהיריהם.

4.         להשלמת התמונה וטרם שאפנה לבירור התובענה לגופה, אציין כי המבקשים נקטו במספר הליכים נוספים מעת שניתן פסק הדין הקודם. אפרט בתמצית.

במסגרת בש"א 9612/09 ועל רקע מחלוקות שנתגלעו בין הצדדים, הגישו המבקשים ביום 11.5.09 בקשה שהוכתרה "בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט". בקשה זו נדחתה על הסף בהחלטה מיום 15.9.09, תוך שקבעתי כי חרף כותרתה, למעשה נתבקש בית המשפט לפרש את פסק הדין הקודם; ולכך אין מקום, כאשר בית המשפט סיים את מלאכתו עם מתן פסק הדין הקודם המדבר בעד עצמו. ומשכך, חויבו המבקשים בתשלום הוצאות  למשיבות.

ביום 4.7.10 הוגשה תובענה על ידי המבקשים, שבה נתבקש בית המשפט לשוב ולכוף על המשיבות את עסקת מכר הדירה (הפ 20056-12-09). ואולם אף שהתובענה הוגשה לאחר שזה מכבר נתקבלה אצל המבקשים הודעת הביטול השנייה, התביעה לא נסמכה על הודעת ביטול זו; ולא היתה אלא חזרה על התובענה הקודמת ועתירה לסעדים שניתנו במסגרתה זה מכבר. על כן, בפסק דין מיום 14.7.10 דחיתי תביעה זו על הסף תוך חיוב המבקשים בהוצאות.

ביום 6.6.11 ובד בבד עם התובענה דכאן, הגישו המבקשים בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט, במסגרת התובענה הקודמת שבה כאמור ניתן פסק דין זה מכבר. הפעם נסמכה הבקשה על בקשת הביטול השנייה. ואולם משהודעת הביטול השנייה היא גם נושא התובענה דנן שהוגשה בו ביום - בהחלטה מיום 27.9.11 קבעתי כי " אין מקום וטעם להידרש לבקשת הבזיון, שכן הא בהא תליא". יצוין כי בפרוטוקול הדיון מאותו יום נרשמה הצהרת ב"כ המשיבות בשמן, כי לא תיעשה כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין חלוט בתובענה דנן.

דיון והכרעה